Bytová politika: existuje trh s byty?

Marek Tomášek

Tisková konference STEM, 26. 6. 2001

STEM se zabývá postoji spojenými s bydlením už od počátku svého působení. Nabízíme respondentům k vyjádření otázky, které se týkají dvou tematicky sevřených okruhů.

Prvním tématickou oblast tvoří postoje k trhu s byty. Zjišťujeme postoje k působení státu a soukromých vlastníků na trhu s byty. Jakou roli by měl stát na trhu s byty vlastně hrát? Očekávají lidé ochrannou úlohu státu v oblasti bydlení, nebo se domnívají, že stát svojí regulací brání volné soutěži? Jaké záruky by měl poskytovat? Jsou vůbec byty běžnou komoditou, kterou je možné nabízet a poptávat na volném trhu? Tyto postoje analyzujeme v první části tohoto příspěvku.

Druhým tématem jsou vlastní sociální dopady bydlení. Mají občané ČR pocit, že současné náklady na bydlení jsou únosné? Není cena bydlení tak vysoká, aby způsobovala, že se domácnost dostává do tísnivé životní situace? Nakolik náklady na bydlení zatěžují finančně různé sociální či demografické skupiny obyvatel? Otázky finančních nákladů a sociálních dopadů rozebíráme v druhé části.

1. Obezřetnost postojů k trhu s byty

Od roku 1998 je patrný trend růstu důvěry v tržní vlastnosti bytů jako komodity, která je nabízena podobně jako jiné zboží na volném trhu. Rok 1998 byl zlomový. Do té doby jsme sledovali opačný trend snižování důvěry v možnosti volného hospodaření s byty. Tato nedůvěra odrážela  neuspokojivý vývoj českého hospodářství. V období ekonomické recese vzrůstá tlak na zaručení jistot, které by měl v oblasti bydlení poskytovat stát, nikoli volný trh. Od poloviny 1998 roku začíná určité oživení českého hospodářství, což se projevuje i v oblasti bydlení.

Existuje řada objektivních příčin, které mohou důvěru v trh s byty posilovat. Došlo k oživení trhu s byty díky realizaci prvních státních podpor stavebního spoření. V tomto roce došlo i k výraznějšímu navýšení objemu státních ale i soukromých investic do obnovy bytového fondu i realizace nových bytů. Pokračuje dále očekávaná a také obávaná deregulace nájemného, ale meziroční růst regulovaného nájemného je již méně výrazný. Mezi roky 1998 a 1999 jen 9 %, zatímco mezi roky 1997 a 1996 vzrostl nájem meziročně téměř o 50 %.

Rozšíření nabídky bydlení, relativně menší nárůst nájemného se postupně promítají do postojů veřejnosti. V průběhu roku 1998 se vytrácely obavy ze sociálních dopadů  uvolňování nájemného a na jejich místo nastupuje důvěra v „samoregulační“ schopnosti bytového trhu. Roste počet těch, kteří se domnívají, že byty jsou v podstatě běžnou tržní komoditou. Tento trend pokračuje i v letošním roce.

V květnu 2001 se domnívaly dvě pětiny obyvatel, že je nutné byty pokládat za normální zboží, což je největší podíl od roku 1993. Byty pokládá v současné době za normální zboží sice menšina české veřejnosti, ale růst zastánců tohoto názoru je zřetelný.

Graf 1

Pramen: STEM, Trendy 1994 – 2001

Mezi stoupence tohoto názoru se častěji řadí lidé s vyšším vzděláním a mladší lidé. Důvěru v trh s byty mají také častěji lidé z vesnic a menších měst a lidé, kteří bydlí ve vlastním bytě či domě. Jsou to také častěji domácnosti, které se cítí být dobře finančně zajištěny.

Důvěra v tržní hospodaření s byty v posledních letech roste, ale obava z úplného uvolnění kontroly přetrvává. Bydlení je jednou ze základních lidských potřeb. Přirozenou snahou je hledat jistoty, které by zaručovaly uspokojení této potřeby. Hlavním garantem v tomto smyslu zůstává i nadále stát. Skupina lidí, podle kterých by si měl stát i v nových podmínkách ponechat kontrolu nad výší nájemného, cenou služeb a nad přidělováním bytů je stejně početná jako v polovině roku 2000.

Graf 2

Pramen: STEM, Trendy 1994 – 2001

Stát by měl kontrolovat ceny bydlení podle všech skupin obyvatel, nadprůměrně si to myslí lidé starší 60 let, lidé se základním vzděláním. Z hlediska velikosti bydliště neexistují v postojích k této otázce žádné statisticky významné rozdíly.

 

Úplné uvolnění trhu s bydlením není tedy žádoucí a mezi českou veřejností převládá požadavek na záruky státu. To potvrzuje i analýza postojů k otázce, které zužuje obecnější problém státní regulace na regulaci nájemného v privatizovaných domech. Názor, že by měl stát po privatizaci bytového fondu i nadále kontrolovat výši nájemného v soukromých domech, má také stabilně vysoký podíl příznivců, jak ukazuje následující graf.

Graf 3

Pramen: STEM, Trendy 1994 – 2001

Ukazuje se, že česká veřejnost očekává na jednu stranu jistoty v oblasti bydlení, které zaručí stát, na druhou stranu se stále častěji objevuje názor, že byty a výše nájemného by měly být vystaveny volné soutěži. Zdá se, že se jedná o protichůdné požadavky. Přesto můžeme tvrdit, že roste důvěra ve volné tržní hospodaření s byty, což ilustruje následující graf 4. Graf zobrazuje kombinaci odpovědí na předchozí otázky (Graf 1 a Graf 2). Vznikají tak čtyři kategorie postojů, které shrnují názory na úlohu státu v oblasti bydlení:

1. volný trh: lidé, kteří pokládají byty za normální zboží a odmítají regulaci výše nájemného, cen služeb za bydlení a kontrolu nad přidělováním bytů.

2. volný trh s kontrolou státu: lidé, kteří pokládají byty za normální zboží a požadují státní kontrolu nad cenou služeb za bydlení a nájemného

3. garance státu: lidé, kteří nedůvěřují tržním vlastnostem bytů a požadují státní záruky

4. nevyjasněné názory: skupina lidí, která nevěří trhu s bydlením a odmítají i jakékoliv státní záruky.

Graf 4

Pramen: STEM, Trendy 1997, 2001

Od roku 1997 do současnosti se snížil počet lidí, které se svými postoji řadí do kategorie požadující úplné garance státu v oblasti bydlení. Naopak se zvýšil počet stoupenců prvních dvou kategorií postojů, které signalizují důvěru ve volný trh. Česká veřejnost začíná být přesvědčena o vhodnosti liberalizace trhu s bydlením.

Tento trend podporuje i posun v postoji k otázce, do jaké míry by měl být stát vlastníkem bytů. Ubývá lidí, kteří se domnívají, že by stát měl byty vlastnit, a naopak sílí postoj, podle kterého by měl stát vlastnit pouze byty pro sociálně slabé.

„Do jaké míry by podle Vás měl stát být hlavním vlastníkem bytů. “

Pramen: STEM, Trendy 1994-2001

Odlišnosti mezi různými skupinami obyvatel v postojích k této otázce jsou podobné, jako u předcházejících otázek. Skupiny obyvatel, které jsou vzdělanější, jejichž majetek přesahuje hodnotu milionu korun nebo mají vlastní bydlení se přiklánějí častěji k tomu, aby stát vlastnil pouze sociální byty či nevlastnil byty žádné. I ve skupině lidí mladších 45 let je nadprůměrně více těch, kteří souhlasí s uvedenými názory.

Naopak lidé s nižším vzděláním, starší občané, lidé s menším majetkem hledají jistoty a častěji souhlasí s názorem, že by měl být stát převažujícím vlastníkem bytů. V tomto případě nehraje roli velikost místa, kde lidé žijí.

Postoje k soukromým vlastníkům se nemění. Do května roku 1997 si soukromí vlastníci, jako záruka kvalitního bydlení, získávali postupně svoje příznivce. Od té doby je tato skupina víceméně stejně početná. Ani v posledním šetření se její velikost výrazně nezměnila. Polovina obyvatel České republiky soudí, že soukromí vlastníci skýtají do budoucna větší záruky kvalitní údržby domů než jiné organizace či instituce.

„Soukromí vlastníci skýtají do budoucna větší záruku kvalitní údržby domů než OPBH, bytová družstva, správcovské společnosti nebo podniky. “

Pramen: STEM, Trendy 1993-2001

Vlastníkům nedůvěřují lidé se základním vzděláním, lidé starší 60 let, lidé s menším majetkem. Z hlediska velikosti bydliště neexistují v odpovědích na tuto otázku žádné rozdíly.

Roli hraje právní forma bydlení. Lidé, kteří mají vlastní bydlení, souhlasí s uvedeným názorem častěji. Ti, co žijí v nájemních bytech, se stavějí k soukromým vlastníkům častěji kriticky. Ze skupiny lidí, kteří žijí v domě vlastněném soukromníkem, s názorem souhlasí průměrný počet (45 %).

2. Ekonomické a sociální otázky bydlení

Postoje k tomu, jak únosné jsou náklady na bydlení, jsou úzce svázány obecnějším hodnocením ekonomického vývoje ČR. Růst české ekonomiky v roce 2001 prokazatelně pokračuje, zvyšuje se i životní úroveň. Pozitivně je hodnocena i činnost státních institucí. Panuje poměrně optimistická atmosféra vzhledem k budoucímu hospodářskému vývoji, což se promítá i do subjektivního hodnocení ekonomických nákladů bydlení. Od poloviny minulého roku jsme zaznamenali růst pozitivního hodnocení. Více jak polovina českých domácností pokládá náklady na vlastní bydlení za únosné. Mírně vzrostl i podíl lidí, podle kterých je samotná nájemné v podstatě nízké. Stále jich je ale menšina.

Graf 5

Pramen: STEM, Trendy 1993-2001

Graf 6

Pramen: STEM, Trendy 1993-2001

Současné náklady na bydlení považují za neúnosné častěji lidé starší 60 let, lidé s nižším vzděláním. Z hlediska formy bydlení pokládají náklady na bydlení za neúnosné častěji lidé žijící v nájemních bytech státních, obecních, družstevních i v domech vlastněných soukromým majitelem.

S názorem, že samotné nájemné je v podstatě nízké, nesouhlasí poněkud častěji lidé starší 60 let, lidé se základním vzděláním a lidé, kteří nemají vlastní bydlení.

K těmto dvěma otázkám nákladů na bydlení vyjadřují negativní postoje skupiny obyvatel, jejichž společnou charakteristikou je horší ekonomická situace. Jak důležitý je faktor finančního zabezpečení domácnosti, ukazuje graf 7.

Respondenti odpovídali na otázku: „Zvážíte-li velikost příjmů a majetku ve Vaší domácnosti, řekl(a) byste, že jste: velmi dobře zajištěni, solidně zajištěni, průměrně zajištěni, špatně zajištěni nebo v zásadě chudí ?“

Graf 7

Pramen: STEM, Trendy 5/2001

V posledním šetření jsme položili otázku, zda se domácnost dostala do situace, kdy nemohla zaplatit nájemné. Mezi domácnostmi v nájemních bytech jsou téměř tři desetiny, které nemohly v posledním roce z různých důvodů nájemné zaplatit.

„Stalo se Vám za poslední rok, že Vaše domácnost měla nedostatek finančních prostředků na zaplacení nájemného? “

Pramen: STEM, Trendy 5/2001

Do problémů s placením nájemného se dostali právě respondenti, kteří finanční situaci své domácnosti označují jako horší. Majetek jejich domácností nepřesahuje půl milionu korun, častěji jsou to respondenti se základním vzděláním.

Domácnosti, které žijí ve státních (obecních či podnikových) bytech měly častěji nedostatek financí na nájemné; než domácnosti z družstevních bytů (36 % : 23 %).

Z hlediska věku a velikosti místa bydliště neexistují v populaci významné rozdíly.

Shrnutí

Mezi obyvateli ČR se zvyšuje důvěra ve volnou soutěž v oblasti bydlení. Otevírá se prostor pro další uvolňování trhu s bytu. To je však možné pouze pod podmínkou, aby stát zůstal i nadále hlavním garantem cen bydlení.

Sociální dopady deregulace nejsou v očích veřejnosti závažné. Faktem je, že v průběhu minulého roku neměly téměř tři desetiny domácností dostatek finančních prostředků na zaplacení nájemného, zvýšil se však i podíl domácností, které pokládají náklady na bydlení a samotné nájemné za únosné.

Ohroženými skupinami jsou zejména domácnosti s nízkým majetkem. Jsou to ty skupiny, na které se především zaměřuje státní sociální politika v oblasti bydlení. Zdá se, že stát v oblasti bydlení plní očekávání české veřejnosti.